De acordo com o artigo 32 da Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/64), a incorporadora somente poderá negociar as unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, o memorial da incorporação e outros documentos relativos ao empreendimento.

Na prática, a pressa das construtoras para vender os imóveis (e financiar a obra com o dinheiro dos consumidores) termina realizando-se antes da própria regularização do empreendimento, isto é, antes mesmo do registro da incorporação.

Os compradores são levados a crer que estão negociando sobre um imóvel regularizado – devidamente registrado no cartório competente –, mas a falta de transparência dos empreendedores e daqueles envolvidos em sua consecução impede os contratantes de terem plena clareza acerca do objeto da avença.

Com a finalidade de proteger os compradores, o artigo 35, § 5º, da Lei de Incorporações Imobiliárias dispõe que o descumprimento do dever de registrar a incorporação no Cartório de Registro Imobiliário competente, antes da negociação das unidades autônimas, sujeita a incorporadora à multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, exigível pela via executiva, em favor do promissário comprador.

Neste sentido, destacamos trecho do voto do Min. Ruy Rosado de Aguiar nos autos do REsp 96.841/SP: “Trata-se de sanção relativamente grave que a lei impõe ao incorporador não porque tenha em vista a economia do contrato, no seu aspecto puramente patrimonial, mas atendendo ao interesse social na regularidade de empreendimentos dessa natureza”.

Ao mais, consoante a jurisprudência do Superior Tribunal Justiça, a única condição para incidência da multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/64, é a própria omissão da incorporadora (ausência de registro do memorial de incorporação), ou seja, independe de má-fé da empresa ou de demonstração de prejuízo dos adquirentes.

Em síntese:

Promessa de compra e venda de imóvel não levada a registro no cartório competente dá ensejo à multa por descumprimento dos termos da Lei nº 4.591/64, independentemente de má-fé da incorporadora, ou prejuízo dos adquirentes.

Unidades autônomas somente podem ser negociadas após registro do memorial de incorporação, no Cartório de Registro de Imóveis, e demais documentos relativos ao empreendimento.

Como saber se o Memorial de Incorporação foi registrado antes da comercialização?

Para descobrir se a construtora realizou a comercialização do imóvel antes de realizar o registro do Memorial de Incorporação, você deve solicitar uma certidão de inteiro teor ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição da obra.

Se o Memorial de Incorporação estiver averbado, aparecerá na certidão a data em que o registro ocorreu para que você possa comparar com a data em que o imóvel foi comercializado.

O prazo prescricional para cobrar a multa é de 10 (dez) anos.

Conforme o artigo 189 do Código Civil: “Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206”.

Para exigir o pagamento da multa, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que o adquirente deverá ingressar com ação judicial contra a incorporadora, a fim de cobrar a multa pela ausência de registro na época da negociação, desde que respeitado o prazo prescricional geral da legislação civil para reparação do direito violado, ou seja, 10 (dez) anos, nos termos do art. 205 do Código Civil, contados a partir da celebração do negócio.